La réhabilitation des friches industrielles peut-elle favoriser le développement des entrepôts logistiques ?

Depuis plusieurs années, le contexte de la crise sanitaire, les incertitudes géopolitiques, les difficultés d’approvisionnement ont mis en évidence la (trop grande ?) dépendance économique de la France sur beaucoup de produits industriels. On parle beaucoup du besoin de réindustrialisation et de la nécessité de redonner vie dans les territoires à des industries qui ont, pour des raisons de rentabilité et de coûts plus avantageux, été délocalisées dans différents pays d’Europe, d’Asie ou d’ailleurs !

Depuis 2020, des initiatives comme le « Programme territoires d’Industries » sont prises pour une reconquête industrielle avec plusieurs centaines de projets de relocalisation ou de modernisation d’entreprises industrielles.

Construire de nouveaux bâtiments oui ! Mais où ? Beaucoup de villes importantes n’ont plus de terrains disponibles aménagés ou aménageables dans le respect des normes urbanistiques et environnementales.

La pénurie de foncier disponible pour les entreprises industrielles peut être un frein à la réindustrialisation mais elle touche aussi la logistique car on évalue généralement que pour 1 m² d’industrie il faut 2 à 3 m² d’entrepôt logistique.

Le foncier se fait rare et donc cher : d’où une tendance de fond qui apparaît : pour construire de nouveaux entrepôts : pourquoi ne pas revaloriser les friches industrielles ?

Les friches industrielles : une solution à la pénurie ?

On compte entre 4000 et 1000 friches de types variés et sur ces chiffres approximatifs, le ministère de la Transition Ecologique estime à 2400 le nombre de friches industrielles. Leur revalorisation peut être un moyen de répondre au manque de terrains adaptés géographiquement et disponibles.

Ce qui peut favoriser ce choix, c’est l’obligation de respecter les mesures environnementales et tout ce qui peut verdir la logistique comme l’objectif de Zéro Artificialisation Nette (ZAN) pour 2050, fixé par la France dans le cadre de la loi Climat et résilience de 2021.

En revalorisant des terrains abîmés, les acteurs de l’immobilier logistique peuvent ainsi contribuer à redonner vie à des sites sans en artificialiser davantage. La volonté de redynamisation économique des territoires s’accompagne ainsi d’une désartificialisation des terrains en favorisant un peu plus la nature.

La réhabilitation des friches industrielles : une solution qui a des avantages…

Qu’elles aient été longtemps laissées à l’abandon à la suite d’une ancienne activité industrielle, ou en transit après une exploitation récente, les friches peuvent être revalorisées en réhabilitant des bâtiments existants, ou en y construisant des plateformes flambant neuves.

Avec l’augmentation significative des loyers en logistique depuis deux ans, avec la hausse de coûts de construction, l’augmentation des taux bancaires et le manque de foncier, il peut être plus facile de monter ce genre d’opérations.

Pour les collectivités, il peut être plus opportun de construire sur un sol déjà artificialisé et souvent bien localisé sans modification du plan local d’urbanisme (PLU). Les friches industrielles offrent des surfaces souvent vastes, déjà pourvues en infrastructures de transport, facilitant ainsi l'implantation d'entrepôts à des emplacements stratégiques, proches des centres urbains ou des axes de distribution ; ce qui est pratique pour desservir des consommateurs ou pour optimiser la logistique de distribution en réduisant les distances parcourues notamment pour le « dernier kilomètre »

… mais qui n’est pas sans inconvénients

La réhabilitation des friches industrielles se présente comme une solution prometteuse pour répondre à la forte demande en immobilier logistique.

Cependant, ce n’est pas une solution forcément simple et facile. Cela peut être un processus très long et très complexe. En premier lieu l’identification des sites en friche n’est pas toujours simple, faute de recensement exhaustif.

 

Par ailleurs, la réhabilitation des friches industrielles peut être coûteuse, notamment en raison des coûts de dépollution et des travaux importants de réhabilitation liés à la complexité technique, à la présence de vieilles structures inadaptées et de matériaux obsolètes.

 

 

Des contraintes (pour ne pas dire lourdeurs) administratives et réglementaires et la multiplicité des acteurs concernés peuvent rendre le projet très long, très fastidieux et remettre en cause sa rentabilité.

 

 

Les autorisations administratives, les études environnementales et les travaux de construction peuvent entraîner des retards, avec aussi des conflits pour déterminer qui doit en prendre en charge les coûts de dépollution et de démolition ou de modernisation des bâtiments.

Une solution qui va dans le bon sens

Cela dit, le coût élevé des terrains, la rareté des sites stratégiques ainsi que les contraintes réglementaires, environnementales et sociales, freinent beaucoup de projets logistiques.

La réhabilitation des friches industrielles peut être une alternative mais nécessite une étude sérieuse de tous les aspects et une planification minutieuse, une évaluation des coûts et des avantages, ainsi qu’une prise en compte des contraintes techniques et environnementales.

 

Mais elle a le mérite d’aller dans de le bon sens, celui de la réutilisation de l’existant et d’un plus grand respect de la nature, de la biodiversité et de la décarbonation.

Les projets logistiques doivent être désormais très respectueux des obligations environnementales et des programmes de développement durable. Les collectivités locales, les départements, les régions et même des fonds européens sont là pour aider et encourager les projets de réaménagements.

La réhabilitation des friches industrielles nécessite une combinaison de financements publics et privés. C’est une tendance qui se développe.

Choisir cette solution demande beaucoup d’analyse, de réflexion avant toute décision. Mais cela peut être une vraie opportunité, un excellent moyen pour densifier le stockage, construire plus en hauteur et moderniser l’entrepôt en développant par exemple son automatisation.