Le manque d’immobilier disponible : une problématique pour l’entreposage !

Pendant des dizaines d’années, les entrepôts logistiques ont été construits sur de vastes espaces de terrain pour stocker les marchandises et pour permettre l'entrée et la sortie des camions. Pendant longtemps, trouver de grands terrains à la périphérie voire au cœur des grandes villes se faisait sans trop de difficultés.

Aujourd’hui, la situation a bien changé. Les terrains bien situés et bien adaptés à l’implantation et à la construction d’entrepôts logistiques se font rares, voire inexistants et ont un coût de plus en plus élevé. Cette situation n’est pas sans conséquences et demande des choix stratégiques bien adaptés.

Une forte pénurie d’immobilier logistique… avec des conséquences négatives

Le constat fait par les professionnels est sans appel : trois quarts des régions sont en forte pénurie d’offre de foncier logistique en France. Et cette pénurie de surfaces s’accroît dangereusement dans de nombreuses régions sans que des mesures palliatives soient envisagées. Ainsi dans beaucoup d’endroits il y moins de 5% de vacance de terrains ce qui rend la situation critique.

Le manque de disponibilité immobilière et foncière frappe les grands bassins économiques français, ce qui aggrave les difficultés des entreprises à se développer, à se moderniser, à embaucher. Cela peut être un frein aux projets de réindustrialisation et de transformation vers l’économie bas carbone. Pour qu’une entreprise puisse grandir, accepter de nouveaux contrats, diversifier son activité, elle doit pouvoir déménager selon ses besoins : quand le taux de vacance est trop faible, l’espace résiduel ne permet pas aux entreprises d’évoluer. Ainsi des entreprises peuvent être amenées à refuser de nouveaux contrats ou à rester dans des bâtiments trop anciens faute de trouver d’autres options sur le marché.

 

 

Le déséquilibre entre l’offre et la demande conduit à une augmentation des loyers des entrepôts (près de 8% sur un an), fragilise les entreprises, singulièrement les TPE et PME. Par ailleurs le manque de disponibilité de foncier au bon endroit conduit à allonger les trajets et la demande de transport, donc à augmenter le coût de la logistique.

Les principales raisons de cette pénurie

Trouver des terrains appropriés devient un défi, surtout dans les zones urbaines où l'immobilier est cher et où l'espace disponible est très limité.

Ce phénomène s’explique par de nombreux facteurs.

La localisation :

Depuis des décennies, les entrepôts doivent être situés à proximité des principales voies de transport, telles que les autoroutes, les ports, les gares ferroviaires, etc., pour faciliter la livraison des marchandises.

La croissance de la population et les besoins de développement des entreprises déjà présentes sur le territoire avec depuis quelques années la volonté de réindustrialisation conduisent à redévelopper d’importants sites industriels avec toute la logistique nécessaire à leur fonctionnement.

Les modes de consommation :

Les mutations profondes des modes de consommation intégrant l’omnicanalité et le e-commerce (15 à 20% de la distribution) ont un impact sur la demande d’immobilier logistique. Il faut préserver et développer le foncier au plus près des bassins de consommation pour optimiser les kilomètres parcourus et être au plus près des consommateurs urbains. De fait, le mode de vie urbain et l’e-commerce favorise le développement de bâtiments -y compris de grandes tailles- au plus près du centre des métropoles, servant aussi bien les grandes surfaces commerciales que les petites boutiques de centre-ville, les entreprises, les collectivités, les particuliers.

La réglementation :

Les entrepôts logistiques sont soumis à des réglementations strictes en matière de sécurité, de santé et d'environnement, et de projet de seconde vie.  Les bâtiments doivent être conçus pour répondre à ces exigences, ce qui peut gêner certaines implantations et augmenter les coûts de construction et de gestion.

Par exemple, deux ans après sa promulgation, la loi Climat et Résilience avec sa mesure phare le ZAN (Zéro Artificialisation Nette) freine les projets logistiques, accentue la rareté foncière et par effet de levier fait grimper le prix des loyers.

Dans beaucoup de régions et de territoires, la logistique est de moins en moins la bienvenue.

De fait, la réglementation et la nécessité (à juste titre !) de favoriser la sobriété énergétique, la décarbonation et le verdissement des villes poussent tous les acteurs à chercher des solutions pour répondre à ce défi de pénurie de foncier.

Des solutions à trouver

Comment concilier les besoins de foncier, la pénurie de ce même foncier dans les zones les plus adaptées et le développement durable ?

Une chose est sûre : la « course » aux m² urbains s’inscrit dans une logistique urbaine durable car une installation logistique en zone dense permet de réduire le nombre de véhicules-km nécessaires pour livrer les entreprises et les particuliers.

Aujourd’hui, plus personne ne peut remettre en cause la nécessité de projets logistiques sobres énergétiquement et respectueux de l’environnement.

Renforcer la part de rénovation et de densification de l’existant est une solution. Un bâtiment logistique a une durée de vie d’environ 40 ans ; on estime qu’aujourd’hui plus d’un tiers du parc d’entrepôts a plus de 20 ans. Il y a donc beaucoup d’entreprises qui doivent aller dans cette direction.

Par ailleurs, les friches industrielles peuvent peut-être pallier le manque de terrains à bâtir… à condition qu’elles soient géographiquement bien placées, pas trop petites et facilement « réutilisables » et ainsi répondre au défi majeur du secteur immobilier, notamment dans le cadre de l’objectif Zéro Artificialisation Nette.

Enfin, cette pénurie de foncier peut aussi s’avérer être un mal pour un bien ! Un entrepôt ancien peut être rénové, densifié, automatisé. La place qui manque au sol peut être gagnée en hauteur, en massifiant, en réorganisant mieux et/ou en automatisant le stockage et la manutention !

Ce qui est sûr c’est que pour surmonter ces difficultés et trouver les meilleures solutions, il faut une réflexion, une prise de recul. Un cabinet-conseil comme SIMCO Consulting, fort de son ancienneté, de ses expériences et de la variété de ces références peut vous aider dans votre réflexion et dans la réalisation de votre projet.